Проектирование коттеджа происходит в несколько этапов и может быть представлено следующими понятиями: ваша идея, архитектурный проект, строительный проект, который будет включать в себя комплект конструкторских чертежей и комплект чертежей и документации на инженерные системы. Рассмотрим эти понятия подробнее.

Идея – это совокупность ваших «хочу, чтобы было вот так». Здесь не стоит особо задумываться о соответствии объемов, используемых материалов и расположении выгребных ям. Пусть это будет полет вашей фантазии, ограничителями которой могут послужить лишь индивидуальные пожелания каждого из членов семьи, да толщина вашего кошелька. Остальное – дело профессионалов. Получив от вас исчерпывающую информацию о том, что вы хотите получить в результате, грамотные архитекторы приступят ко второму этапу проектирования коттеджа, а именно к части, обозначенной как архитектурный проект. Здесь уже предстоит детально спроектировать поэтажное расположение комнат, фасады, продумать используемые материалы, а так же позаботиться о том, чтобы ваш коттедж смотрелся гармонично на фоне окружающей местности. На этом этапе вас должны снабдить следующими чертежами и документами: планы этажей, архитектурные разрезы, фасады, ситуационный план и генплан, а так же ко всему этому должна прилагаться пояснительная записка.

Но пока что ваш дом все ещё существует в неком метафизическом смысле и ни к конкретной местности, ни к каким-либо системам коммуникаций не привязан. Здесь-то и начинается третий этап проектирования коттеджа – создание строительного проекта. Он важен в том плане, что именно от него будет зависеть, на сколько в вашем коттедже будет удобно с точки зрения инженерных и коммуникационных систем. На этом этапе специалистами будут разработаны следующие детали: план и разрезы фундамента, проекты перекрытий, план разверток вентиляционных каналов, ведомость и чертежи перемычек, планы конструкции кровли, а так же проекты всех конструктивных элементов (например, крылец).

Итак, проектирование коттеджа завершено. На руках вы имеете кучу чертежей и планов. Возникает вопрос: что теперь со всем этим делать. Проще всего, конечно же, отдать той же строительной фирме – пусть себе реализуют в жизни вашу мечту в соответствии со всеми планами. И всё бы было замечательно, если бы перед этим не пришлось пройти ещё одну маленькую, но, увы, не всегда приятную процедуру – заверка всех этих бумаг в соответствующих инстанциях. В результате вы получите одну бумагу с гордым названием «Паспорт проекта», которая и должна быть одобрена в местном управлении архитектуры и градостроительства. Однако если самому всей этой беготней заниматься не хочется, то сама фирма-строитель может предложить вам свои услуги по согласованию проекта или посоветовать вам фирму, занимающуюся решением подобных вопросов. Как правило, солидные организации имеют свои ходы действия, а значит, вся эта процедура займет у них гораздо меньше времени, чем у вас. А главное, они смогут сэкономить вам массу энергии и нервов, что немаловажно.

Теперь, когда проект одобрен, вам остается только дождаться окончания строительства и радоваться своему новому дому!

Популярных публикаций с советами по выбору архитектурных проектов и строительству дома сегодня просто пруд пруди. Редкое глянцевое издание, даже далекое от рынка загородной недвижимости, удерживается от соблазна разместить на своих страницах яркие картинки красавцев коттеджей и описание прелестей жизни на природе. Исчерпывающую информацию о том, сколько сегодня стоят как готовые коттеджи на вторичном рынке, так и дома, строящиеся в коттеджных поселках, найти несложно. Но если владельцу земельного участка придет в голову выбрать проект и подрядную организацию самостоятельно, он, скорее всего, столкнется с таким потоком дезинформации, который может сбить с толку даже искушенного застройщика. Всему виной, конечно, конкуренция: разные строительные компании стремятся привлечь внимание потенциальных клиентов соблазнительными ценами, чтобы потом, когда жертва на крючке, начать вносить в первоначальную смету «дополнительные расходы». Но давайте вместе попробуем очистить факты от рекламной шелухи, чтобы каждый владелец участка смог верно оценить свои финансовые возможности.

С чего начинается смета

Итак, предположим, что все тяготы, связанные с выбором, приобретением и регистрацией земельного участка, позади, и перед вами стоит проблема поиска проекта и строительства загородного дома. Прежде чем определиться с проектом, необходимо произвести инженерно-геологические изыскания на участке, чтобы понять, какой дом можно поставить, а какой нельзя. Таким образом, первыми статьями в смете расходов будут бурение скважин для определения глубины залегания водоносного горизонта (порядка 1000 долларов) и топосъемка, стоимость которой зависит от особенностей участка. Если участок ровный или без ярко выраженного рельефа и при этом на нем нет большого количества деревьев, стоимость топосъемки в масштабе 1:200 (1 см на плане соответствует 2 м на местности) составит примерно 10 долларов за сотку. А при рельефном участке («со значительными перепадами высоты») либо заросшем деревьями и потому требующем так называемой «подеревной съемки» услуги топографов обойдутся уже примерно в 20 долларов за сотку.

Нельзя забывать также о подготовке стройплощадки и о благоустройстве: в зависимости от состояния, размеров участка и ожиданий инвестора расходы по этим статьям могут быть как незначительными, так и весьма существенными. Сюда входят, например, обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, сооружение временного ограждения строительства, а после его завершения – забора, ворот, калитки, приобретение мусорного бака, устройство тротуара и ступеней перед входом в дом, подъезда к гаражу (а если нет гаража, то места для стоянки автомобиля или автомобилей), террасы, газонов (выравнивание грунта, внесение удобрений), посадка кустов и деревьев, а также, возможно, спиливание старых деревьев. Кроме того, если участок находится в границах Петербурга (скажем, в Курортном районе), для уничтожения любого дерева на нем потребуется разрешение районного управления садово-паркового хозяйства (стоимость – до 500 долларов за каждое «особо ценное» дерево, но можно договориться и подешевле). Еще одна существенная статья расходов – инженерные сети (электричество, газопровод, канализация, водопровод). Здесь приводить какие-то средние цены абсурдно: все зависит от конкретных условий и потребностей застройщика. Скажем, некоторые владельцы участков собираются приобрести электроподстанцию стоимостью 40 тыс. долларов, а другие пределом мечтаний считают индивидуальный туалет-септик за 2000 долларов.

В отдельных случаях потребуется также предусмотреть определенные траты (от 1000 долларов и больше) на дренажные работы, замену грунта и т. п. Но не пугайтесь! Во всей Ленинградской области вам вряд ли удастся найти в продаже хотя бы один участок, который потребует вложений по ВСЕМ перечисленным выше статьям. К тому же на рынке пока достаточно предложений участков, которые не принесут покупателям «букет» известных проблем.

Предположим, что все работы по обследованию и подготовке участка проведены, тогда следующий этап – выбор проекта. Первый вопрос, на который придется ответить: «Какой тип проекта вам по душе?» Остановив выбор на «эксклюзиве», в котором все будет соответствовать вашим запросам, готовьтесь выложить 25–70 долларов за квадратный метр (от 12–15 тыс. долларов за индивидуальный проект). Если вам подходит готовый проект, цена его будет – 500–700 долларов. Третий вариант – новинка на петербургском рынке – индивидуальные проекты металлокаркасных домов с облицовкой по цене типовых.

Прежде чем попытаться сравнить по стоимости строительства дома со стенами из разных материалов, необходимо принять во внимание два немаловажных момента.

Первый. Некоторые заказчики тешат себя иллюзией, что можно существенно сэкономить, взявшись за строительство «хозспособом». То есть сначала найти бригаду «подешевше» для возведения фундамента, потом подыскать строителей, которые поднимут кирпичные стены, еще кого-нибудь подрядить покрыть крышу, выполнить отделку, обеспечить инженерные системы и т. п. Как это ни прискорбно, подобный подход в большинстве случаев не только затягивает строительство, но и приводит к дополнительным расходам, вместо того чтобы сократить бюджет. В результате одни «умные головы» исправляют то, что наделали другие, работы ведутся из рук вон плохо, но при этом спросить не с кого… Помните известный монолог Аркадия Райкина: «Я спрашиваю, кто шил костюм? Выходят сто человек и говорят: «Мы!» Ребята, вы хорошо устроились!» Так и здесь: когда нет юридического лица, взявшего на себя роль генподрядчика, за отклонения от нормы и нарушения технологий не отвечает никто. Если вы согласны с этими доводами, придется потратить как минимум 10% сметной стоимости строительства на оплату услуг компании-генподрядчика, которая (по договору!) возьмет на себя управление строительством и ответственность за качество работ, выполненных субподрядными организациями. На первый взгляд речь идет о дополнительных расходах, но практика свидетельствует о том, что при таком раскладе общий бюджет строительства не только не увеличивается, но даже может сократиться – за счет отсутствия издержек на головотяпство. Вот почему мы приводим сметную стоимость строительства коттеджа с привлечением одной(!) генподряд-ной организации, отвечающей за координацию работ субподрядчиков в целях обеспечения комплексного управления проектом.

Многие индивидуальные дома, построенные у нас в последнее десятилетие, вызывают разочарование, а иногда и тревогу. Всем своим видом они говорят о том, что еще не дозрели. Появились на свет раньше, чем их заказчики сформировали полноценный замысел своего нового жилища.

Тиражи типовых дворцов

Ни один уважающий себя заказчик не будет строить дом без проекта. Однако, как и все в этом мире, проекты бывают разными.

Типовые проекты разрабатываются для гипотетического среднестатистического господина или семьи из трех-четырех человек, чей образ жизни и реальные потребности архитектор в идеале должен был бы заранее изучить, оценить и учесть. Конечно, типовые проекты кажутся удобными (экономят время) и выгодными (недорого стоят). Их создают с благими намерениями облегчить жизнь заказчиков, и мы ни в коем случае не желаем опорочить творцов подобной продукции. Но все же, все же… Ведь архитектура существует для человека, а не человек для архитектуры.

Вознамерившись использовать типовой проект, задумайтесь о том, что на земле уже есть (или вот-вот появится) точно такой же дом (или несколько домов) — возможно, даже на соседней улице. Если этот фактор вас не слишком беспокоит, тогда можете перейти к скрупулезной оценке того, подходит ли вам, вашей семье планировка данного типового проекта.

Особняки «сэконд хэнд»

Однако среди готовых проектов есть и такие, которые с натяжкой можно бы назвать индивидуальными. Они были созданы не для воображаемых, а для реальных людей. Для тех, кто обратился к тому же самому архитектору до вас. Дело в том, что персональный проект тоже может пойти в тираж. В самом деле, не пропадать же добру! Если разработка оказалась удачной, почему бы не распространить ее в народе? Вас уже что-то смущает? Вас пугает перспектива заказа индивидуального проекта, который в один прекрасный день перестанет быть уникальным, исключительно вашим? Не волнуйтесь. Оговорите условие, что созданный по вашему заказу проект не будет использован более никогда и ни для кого. И внесите соответствующий пункт в договор с архитектором. Но не думайте, что с покупкой готового проекта подешевле ваши расходы на проектирование завершились. Без внесения изменений в этот проект вам все равно не обойтись.

В первую очередь корректировки могут коснуться фундамента. Его конструкция сильно зависит от типа грунта и рельефа участка. После исследования грунта может оказаться, что цокольный этаж, предусмотренный готовым проектом, строить очень дорого или вообще невозможно из-за близости грунтовых вод. А вы надеялись, что в цоколе будет сауна, комната отдыха и котельная. Где их теперь размещать? А проект уже куплен, и поезд ушел. Поэтому не торопитесь приобретать готовый проект — по крайней мере, без консультации с квалифицированным независимым архитектором и грамотными строителями.

Индивидуальное… перепроектирование

Если же вы предполагаете, что в готовый проект можно будет внести небольшие изменения планировки, то не думайте, что сделать это легко и просто. Увы, это распространенное заблуждение неопытных заказчиков, культивируемое недобросовестными менеджерами некоторых строительных компаний. Самое большее, на что вы можете рассчитывать без значительных затрат на перепроектирование, — это изменение отделки фасада. Более серьезные модификации конструкции дома почти всегда влекут за собой новые расчеты и вычисления (конструкций, нагрузок, расхода материалов и т.д.), которые должны найти свое отражение в проектной документации. Если этого не сделать, а просто взять и перенести наобум какую-нибудь стену, оставив все прочие элементы дома как есть, то вы сами понимаете, что может произойти. Дом потеряет свою проектную прочность, станет подвержен перекосам, которые могут уже довольно скоро привести его к разрушению. То есть так или иначе вы все равно придете к индивидуальному проектированию, только окольным путем.

К сожалению, многие застройщики не до конца понимают, что грамотное проектирование дома позволяет сэкономить до 30% средств во время строительства. И хотя почти каждый из нас знаком с печальным опытом самостроя, мы продолжаем наступать на те же грабли.

Решившись строить на глазок, вы не будете точно представлять, что и как должно быть, не сможете контролировать расход материалов и средств. Практика показывает, что желание сэкономить на проекте оборачивается сначала высокими расходами на строительство дома, а затем дополнительными затратами на его перестройку.

Зачем нужен проект

Следствием строительства без проекта является не только низкое архитектурное и строительное качество и неликвидность готового дома, но также нелегальное ведение строительства, а как следствие – невозможность оформления дома в собственность. Копия проектной документации понадобится вам уже при подаче заявления на разрешение строительства. Проект дома включает две основные части: архитектурно-строительную и инженерную. Инженерная документация в большинстве случаев состоит из трех разделов: «Водопровод и канализация», «Отопление и вентиляция», «Электроснабжение». Архитектурно-строительная часть должна описывать не только фасады, но и содержать подробные чертежи с указанием размеров и параметров материалов. К проекту должна прилагаться копия лицензии на осуществление проектной деятельности, выданная его автору.

При выборе проекта следует задуматься и о затратах на строительство и последующую эксплуатацию вашего детища. Особенно полезными здесь могут оказаться следующие соображения:

проектирование дома с минимальным количеством холлов и коридоров снижает стоимость жилой площади; учет в проекте местных строительных норм и правил, а также всех пожеланий владельца до начала строительства избавляет от изменений «на ходу» и дополнительных расходов; строительство на плоском участке обходится дешевле, чем на участке с перепадом высот; использование стандартных материалов и конструкций значительно снижает расходы на строительство; использование готовых конструкций, которые могут быть быстро установлены на место, снижает затраты рабочей силы и экономит время на стройплощадке; надлежащая теплоизоляция снижает затраты на отопление и вентиляцию; чем проще и короче инженерные коммуникации дома, тем дешевле его оснащение и тем надежнее он будет в эксплуатации; двухэтажные или одноэтажные дома с мансардой и подвалом или цокольным этажом представляют собой более сложные инженерные сооружения, но при равной полезной площади являются более экономичными (в два раза) по площади застройки участка, материалоемкости, строительным затратам, требуют меньшего количества печей и труб, в том числе для инженерных коммуникаций, и значительно дешевле в эксплуатации. Кроме того, двух – или трехэтажные и мансардные дома, как правило, внешне выглядят интереснее и привлекательнее.

Связь общей композиции дома и его экономичности довольно четко определяется следующей зависимостью: чем сложнее конфигурация здания, тем выше строительные и эксплуатационные расходы.

Проектируем «по живому»

Дерево – это живой материал. Строительство из него имеет свою специфику и требует особых знаний, которыми владеют далеко не все профессиональные архитекторы и строители.

Если вы купили проект, то не спешите сразу начинать строить, иначе ошибки и просчеты будут неизбежны. Проект – это вещь, которой нельзя пользоваться “просто так”. Каждый проект требует массы предварительных доработок и проверок, и если их не провести, то может получиться, что на ваш участок будет не заехать, грунты будет пучить, в подвале будет стоять вода, в гостиной будет царить унылый полумрак, а ее окна будут упираться в стены соседнего дома. Такой дом не только не пригоден для жизни, но и продать его практически нереально. Поэтому первое, что нужно сделать еще перед покупкой проекта – получить квалифицированную консультацию относительно того, что вообще собой представляют архитектурные проекты и как с ними дальше необходимо работать. Второе важное условие – каждый проект требует привязки и доработки. И надо быть готовым к тому, что в результате привязки первоначальный план дома может претерпеть существенные изменения, или вообще нужно будет отказаться от данного проекта, т.к. построить такой дом на имеющемся участке будет просто невозможно или крайне невыгодно экономически.

Итак, что же входит в доработку и так называемую “привязку” архитектурного проекта? В основном это изучение особенностей участка: климата на участке, особенностей топографии, грунтов, рельефа, ориентации по сторонам света, а также перспектив развития застройки по соседству (что тоже немаловажно}. Только досконально разобравшись в этих подробностях, можно дать обоснованную информацию о том, стоит ли использовать данный проект на данном участке.

Камень второй: геодезия и геология

Важно, например, откуда человек заезжает на участок – есть проекты с северным въездом, а есть с южным. Они совершенно разные. Юго-западная инсоляция (освещенность) для коттеджа наиболее удобна для Северо-Запада и Московской области (насыщенных рынков загородного строительства). Поэтому здесь рекомендован северный въезд на участок, чтобы гараж, санузлы, прихожая, т.е. помещения, которые не требуют освещения, оказались с севера. Чтобы понять, можно ли на данном участке построить коттедж по данному проекту с северным или южным въездом, нужно первым делом заказать топосъемку участка. Топосъемка (топогеодезические изыскания) покажет, каков на участке рельеф, как расположена растительность, деревья и т.п. И уже можно будет – в первом приближении – определить, какой проект можно “посадить” в этом конкретном месте. Как правило, “безнадежных” участков не бывает, хоть они и могут казаться такими на первый взгляд. Подходящий вариант можно подобрать всегда. Но и самый распрекрасный проект может быть навсегда похоронен из-за спешки и непродуманности в работе.

Кроме геодезии, в строительстве очень важна и такая наука как геология. Без исследования геологических особенностей конкретной территории участка обойтись нельзя. Так, например, если в грунтах найдены “плывуны” (это вообще очень опасное для строительства свойство), то там можно строить только на свайных фундаментах. А это очень дорогое удовольствие, делающее строительство практически нецелесообразным, если, конечно, нет каких-то важных соображений, заставляющих выбрать именно это конкретное место. Геологическая экспертиза определит также, можно ли строить на участке здание с цокольным этажом или лучше без этого обойтись (если слишком высок уровень грунтовых вод, то цокольный этаж будет стоять затопленным). Она расскажет, есть ли на участке ненадежные и опасные места, какие могут быть проблемы с водоотводом, и вообще – где именно на участке выбрать оптимальное место для строительства, а где лучше ничего не строить.

Важно помнить, что наиболее выгодно (и по срокам строительства, и по меньшей вероятности ошибок и несообразностей) провести топосъемку и геологическую экспертизу до покупки и, более того, до выбора архитектурного проекта дома.

Камень третий: как избежать междоусобицы

Абсолютно необходимо знать перспективы дальнейшего строительства в данной конкретной местности, т.е. что там по генеральному плану планируется в будущем разместить. Бывает так, что место, запланированное хозяином как место отдыха, например, с эффектным видом из окна, может потерять всю свою прелесть и стать общественным местом, т.к. напротив выстроится еще один коттедж, или срубят деревья, или закроют вид на озеро и пр. А ведь всего этого можно избежать, если хозяин дома заранее узнает о перспективах развития местной застройки. Сегодня такие ошибки часто приводят к серьезным конфликтам и тяжбам, не приносящим радости ни одной из сторон.

До той поры, конечно, пока в сильный зной в доме не сделается невыносимо жарко, или у вас внезапно не отключат свет, или, допустим, в ваше отсутствие в дом не захочется залезть злоумышленнику. Тогда вы поймете, что «излишества» коммуникаций тоже не помешают.

Разумеется, в загородном доме вполне можно ограничиться минимальным набором инженерных систем: если вы и ваше семейство – люди неприхотливые (тем более если дом используется лишь во время уик-эндов и отпуска), то водоснабжение, электричество и отопление обеспечат довольно сносное существование. Пожалуй, сюда можно присовокупить еще и канализацию, однако при минимуме удобств она может быть представлена и биотуалетом. Что касается максимального набора, то он обуславливается даже не перечисленными форс-мажорными ситуациями. Дело в другом: в комфорте загородной жизни, который в нынешние времена не только не уступает комфорту городской квартиры, но по понятным причинам может его даже превосходить. Сам объем помещений и наличие участка поднимают возможность обустроить жизнь на принципиально ином уровне, и не воспользоваться таким шансом (если, конечно, позволяют средства) нельзя.

Итак, начнем с того, что в невероятно знойный день вы стали задыхаться в своем доме. «Эх, кондиционер бы сюда!» – сокрушенно восклицаете вы, обливаясь потом и проклиная свою самонадеянность. Думалось ведь как? Загород – воздух и без того свеж. А тут, оказывается, солнцепек, полный штиль, да и пыли тоже хватает… Выходит, в загородном доме система вентиляции и кондиционирования нужна, пожалуй, не меньше, чем в городской квартире. Пыль есть и за городом, а если рядом песчаные пляжи, то в воздух могут вздыматься тучи мелкого песка. Неподалеку может проходить оживленная трасса, так что выхлопы и гарь от автомобилей могут долететь до вашего окна. Во время готовки на кухне всегда витают вредные испарения. И напольные и стеновые покрытия могут, между прочим, выделять фенол и формальдегид…

Одним словом, есть резон заниматься вентиляцией и кондиционированием воздуха. Для этого еще на стадии проектирования нужно предусмотреть специальные воздуховоды, а также заложить резерв мощности в систему электропитания. Итогом будет обеспечение комфортного микроклимата: температура +20–220С днем и +14–160С ночью, а влажность – 40–60%. Выбор соответствующего оборудования сейчас весьма широк, так что для решения проблемы лучше посоветоваться со специалистами и найти оптимальные для ваших условий агрегаты. Возможно, вы ограничитесь обычной сплит-системой, но если же средства позволяют, то можно оборудовать полноценную приточно-вытяжную вентиляцию с полной очисткой воздуха от загрязнений и пыли.

Дискомфортом чревато и внезапное отключение электричества, что за городом, особенно в отдаленных районах Ленобласти, увы, не редкость. И состояние линий электропередач в Ленобласти не просто оставляет желать лучшего – местами оно просто отвратительное. Поэтому в сильный ветер ветхие столбы могут не выдержать, и тогда придется вам и сутки, и трое сидеть при свечах с неработающим холодильником. Итак, резюме: система электроснабжения в загородном доме необходима, но в наших условиях зачастую недостаточна и должна резервироваться системой аварийного электропитания, которая представляет собой аварийный дизель-генератор (ДГ) или генератор с бензиновым двигателем, способный длительное время обеспечивать электроэнергией ваш загородный дом. Разумеется, мощность его должна соответствовать совокупной мощности отдельных потребителей, что же касается способа включения, то здесь вы все решаете индивидуально. Автоматическое включение вашего ДГ обойдется дороже, если же вы хотите сэкономить, то можете в кромешной тьме пытаться запустить генератор вручную.

«Излишества» в электрической сфере на этом не заканчиваются, тут можно много чего придумать. Например, усовершенствовать систему освещения, что для просторного загородного дома весьма актуально. В городской квартире, даже очень большой, нетрудно щелкнуть выключателем и зажечь (либо погасить) свет в том или ином помещении. В загородном же – во-первых, помещений больше, а во-вторых, они, как правило, просторнее, так что постоянно бегать к выключателям может быть довольно утомительно. Выход – оборудовать систему управления освещением в доме. Одну из распространенных схем управления освещением предлагает установка датчиков движения, которые выдают соответствующие команды. Если в помещении никого нет, освещение автоматически отключается, и, наоборот, как только кто-то войдет в комнату, автоматика сразу включит лампочки. Можно использовать специальный дистанционный пульт, который позволит как включать и выключать освещение, так и регулировать его яркость.